Locazioni e Affitti Brevi: le novità dal 2026
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 30/12/2025, introduce modifiche rilevanti alla disciplina fiscale delle locazioni brevi (tipicamente contratti di affitto di immobili per periodi non superiori a 30 giorni)
Le novità introdotte puntano a ridurre le agevolazioni per i soggetti con più immobili a uso abitativo e a chiarire il confine tra attività occasionale e imprenditoriale.
Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale agevolato delle locazioni brevi con cedolare secca si applica solo se il contribuente destina alla locazione breve fino a 2 immobili nell’anno.
- Oltre questo limite, dal terzo immobile in poi si presume l’esercizio di attività di impresa;
- Ciò comporta l’obbligo di apertura della Partita IVA e l’applicazione di regole fiscali e contributive proprie dell’impresa.
| Condizione locazioni brevi | Regime fiscale 2026 |
| 1–2 immobili | Cedolare secca |
| ≥ 3 immobili | Presunzione di impresa (IVA obbligatoria) |
La cedolare secca viene confermata ma con specifiche applicazioni:
- per i redditi da locazioni brevi fino a due immobili si mantiene il regime di cedolare secca;
- l’aliquota ordinaria prevista in legge resta al 21% per il primo immobile e al 26% per il secondo (a fronte di quanto delineato nelle bozze e nelle discussioni parlamentari).
La presunzione di impresa e obblighi connessi
Superata la soglia dei due immobili:
- l’attività viene considerata svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c.;
- scatta l’obbligo di aprire Partita IVA;
- conseguentemente si devono rispettare obblighi fiscali (IVA, registrazioni contabili, dichiarativi) e contributivi (eventuale iscrizione INPS Gestione Separata o altre gestioni).
Implicazioni operative per contribuenti
I locatori ricorrenti devono pianificare fiscalmente l’attività in funzione degli immobili detenuti, ad esempio:
- verificare se l’attività è occasionale o abituale in base al numero di immobili;
- valutare l’apertura della Partita IVA già anticipatamente se si prevede di superare la soglia.
- riorganizzare la gestione fiscale per adeguarsi alle regole dell’impresa (fatturazione, IVA, dichiarazioni periodiche).
In conclusione la Legge di Bilancio 2026 semplifica e accelera la distinzione tra attività occasionale e imprenditoriale nelle locazioni brevi, riducendo da quattro a due gli immobili che possono beneficiare del regime agevolato con cedolare secca e imponendo la presunzione di impresa già dal terzo immobile. Questo richiede una maggiore attenzione da parte dei locatori ricorrenti ai profili di apertura partita IVA, adempimenti fiscali/previdenziali e gestione contabile, soprattutto per chi utilizza piattaforme digitali o agenzie per la commercializzazione.
Pertanto lo Studio rimane a disposizione per eventuali chiarimenti.
